• Аналитика
• Недвижимость

Как жилищный кризис меняет рынок недвижимости в 2026 году

23 Feb 2026

Леонид Шлыков

Поделиться:

Испания еще недавно считалась одной из самых доступных стран для жизни в Западной Европе — ее выбирали за солнечный климат, море, вкусную еду и доступные цены на жилье. Однако за последние десять лет цены на аренду в крупных городах выросли на 50-70%, а стоимость покупки квадратного метра в Барселоне и Мадриде вернулась к докризисным пиковым значениям 2007 года. Только за два года — с мая 2023-го по апрель 2025-го — средняя арендная плата по стране выросла на 24%, несмотря на введение государственного контроля цен, а если быть честным, то во многом из-за него. В Валенсии ситуация не лучше: спрос растет, предложение за ним не успевает, а условия для арендаторов и покупателей ужесточаются.

По оценке секретаря Ассоциации мадридских компаний в сфере недвижимости (AMADEI) Хесуса Мануэля Мартинеса Кахи, дефицит жилья в Испании составляет около 600 тысяч квартир. Дополнительную нагрузку на рынок окажет тот факт, что в 2026 году истекают контракты у 632 тысяч арендаторов. Это затронет в общей сумме 1,6 миллиона человек, которые столкнутся с резким повышением платы или необходимостью искать новое жилье. При этом испанский рынок недвижимости переживает не спекулятивный пузырь, как в 2008 году, а системный кризис предложения: строится мало, владельцы выводят квартиры из долгосрочной аренды, а административные барьеры тормозят новое строительство.

La Cotorra решила разобраться в причинах текущего жилищного кризиса и поговорила с управляющей агентством недвижимости Llave Capital Кончитой Фахарнес Лонган, чтобы понять, как может измениться рынок продаж и аренды жилья в ближайшее будущее. Короткий ответ: быстрых улучшений ждать не стоит.

Эта ситуация действительно не похожа на то, что было в 2008 году. Жилье дорожает из-за долгих сроков на выдачу лицензий под строительство, роста населения, превышения спроса над предложением. Из-за отсутствия новых квартир люди чаще обращаются к покупке вторичного жилья, и это уже привело к росту его стоимости на 7-8% в годовом исчислении вместо привычных 1-2%», — говорит Кончита.

Административный барьер: до 24 месяцев против 40 дней

Так почему же при таком спросе мы не видим повсюду башенных кранов, возводящих новые дома? Объяснение до банальности простое — из-за наличия множества мелких собственников земельных участков и долгих административных процессов согласования проектов. Из-за этого Испания входит в число самых медленных стран Европы по вводу новых объектов.

«Необходимо переводить как можно быстрее и как можно больше земельных участков в готовые площади под застройку (suelo finalista), это бы ускорило запуск нового жилья и удешевило его стоимость. Однако в Испании, прежде чем выдать лицензию на строительство, очень долго рассматривают проекты и ставят препоны завышенными требованиями по городской инфраструктуре», — продолжает управляющая Llave Capital.

В Испании действительно нет недостатка свободной территории, но чтобы перевести пригодную и разрешенную землю под застройку, нужно преодолеть множество препятствий. Процесс согласования PAI (Проекта комплексной застройки территории) может занимать от двух до трех лет только на стадии переговоров между владельцами и муниципалитетом.

Пример из пригорода Валенсии — промышленная зона в Ла Эльяне разрабатывалась 18 лет от момента первых переговоров до начала строительства. Причины: разногласия между десятками собственников, требования муниципалитета к озеленению и инфраструктуре, споры о распределении затрат.

Результат такой модели — рост цен на землю. Одинаковые квартиры, построенные по одинаковому плану и теми же стройматериалами в соседних городах Ла Эльяна и Ла Побла, могут сильно отличаться в цене — 320 и 240 тысяч евро соответственно. Разница вызвана как стоимостью участка, так и сложностью административных процедур.

«Чтобы перевести территорию в пригодную для застройки, есть два пути. Либо мелкие владельцы, которых часто бывает и 50 и 100, все договариваются между собой и создают объединение, что практически невозможно. Либо приходит застройщик, представляет проект и идет в администрацию. Но так как каждая сторона, и частники, и чиновники, хотят как можно больше выгоды для себя, в итоге страдает инвестор. Сроки удлиняются, техника и работники простаивают, проценты по кредитам капают и рентабельность проекта испаряется.

Приведу простой пример. Администрация говорит, хорошо, разрешаю сделать PAI, но из каждых 1000 м² собственник теряет примерно 50%, потому что нужно строить дороги, тротуары, школы и другую инфраструктуру. В таком городе, как, например, Ла Эльяна с 20 тысячами жителей, если ты строишь 1500 квартир (допустим, по три человека на квартиру), это 4500 человек.

Им нужны новые школы, новые общественные парки, в поликлинике нужны новые врачи и места. То есть это не только построить квартиры. Это означает, что ты также должен построить всю инфраструктуру.

И если бы администрация отладила все процессы и сократила время согласования проектов, если бы способствовала тому, чтобы появлялось больше участков земли, согласованных под застройку, у нас было бы больше готового жилья, и цена на него была бы ниже», — объясняет испанский эксперт. 

В феврале 2026 года в Мадриде прошла встреча Consortium of European Building Control (CEBC) — европейской организации, объединяющей специалистов по строительному контролю. Участники обсуждали сроки получения разрешений на строительство в разных странах, и контраст оказался разительным. В Финляндии процесс занимает от двух недель до трех месяцев — благодаря полной цифровизации. На Кипре — от 20 до 40 дней при системе внешнего контроля и штрафов за задержки. В Польше — около 45 дней. В Германии — три-четыре месяца при унифицированных технических стандартах.

В Испании получение лицензии на строительство занимает от 15 до 24 месяцев. Президент Генерального совета технических архитекторов Испании (CGATE) Альфредо Санс на той же встрече назвал средний срок в 15-18 месяцев, но отметил, что в крупных городах и на побережье ожидание может растянуться до двух лет.

Причины такой задержки системные. Во-первых, это запутанная нормативная база: законы государственного, регионального и муниципального уровней создают правовую неопределенность, вынуждая муниципальных техников проверять каждый проект с особой тщательностью из страха судебных оспариваний. Во-вторых, отсутствие цифровизации: коммуникация между департаментами урбанизма, экологии и пожарной безопасности часто остается бумажной и неавтоматизированной. В-третьих, нехватка кадров: нагрузка на отделы урбанизма выросла многократно, но штаты не увеличились пропорционально, превращая муниципалитеты в узкое горлышко всей отрасли.

Совет высших коллегий архитекторов Испании (CSCAE) подсчитал, что административные задержки увеличивают конечную стоимость жилья на 3-5% за счет финансовых издержек на содержание простаивающего участка и роста цен на материалы во время ожидания.

Дефицит рабочих рук и уход молодежи в госсектор

Третья проблема — нехватка рабочих. Во время пандемии COVID-19 многие строители перешли в другие отрасли и не вернулись. Молодое поколение не идет в строительство, предпочитая стабильность государственного сектора.

Согласно опросам, 68% работающих испанцев готовы перейти из частного сектора в госструктуры при первой возможности. Причины очевидны: средняя зарплата в госсекторе на 32% выше, чем в частном — 2800 евро против 1900 евро по данным INE за 2021 год. При этом государственные служащие имеют гарантии занятости, оплачиваемые больничные с первого дня, пенсии в три раза выше, чем у индивидуальных предпринимателей.

Такой тренд уже привел к парадоксальному для западноевропейской страны результату — в Испании сейчас работает больше бюджетников, чем индивидуальных предпринимателей: 3,64 против 3,41 миллиона. И этот перевес продолжает увеличиваться, оказывая дополнительное давление на такие отрасли как строительство.

Закон о жилье 2023 года: как государство пыталось решить проблему

Однако проблема жилья в Испании не ограничивается только медленным появлением нового фонда. За последние годы цены на аренду буквально подскочили вверх, сделав для многих жителей страны аренду квартиры практически непосильной ношей.

Зарплаты за тот же период выросли значительно меньше — всего на 7-8%.

В результате испанцы стали тратить на аренду все большую часть своего дохода. В 2024 году этот показатель достиг 47% от зарплаты для квартиры площадью 80 м² — это рекордный показатель с 2019 года. Для сравнения: финансовые эксперты рекомендуют тратить на жилье не более 30% дохода.
В некоторых регионах ситуация критична. В Мадриде жителям приходится отдавать до 71% зарплаты на аренду, в Каталонии — 64%, в Стране Басков — 56%. В Валенсийском сообществе этот показатель достигает 47%.

Молодые испанцы оказались в особенно сложной ситуации и все чаще вынуждены снимать не квартиры, а отдельные комнаты в коммунальных квартирах. Снять целую квартиру для многих стало невозможно. 44% арендаторов комнат переехали из родительского дома напрямую в совместно снимаемую квартиру, минуя этап самостоятельной аренды жилья. Если для поколения их родителей такой сценарий был скорее исключением, сегодня это норма.

Результат оказался противоположным ожидаемому.

За два года действия закона предложение долгосрочной аренды упало на 17%, а в Барселоне и Мадриде — на 30-40%. Одновременно спрос вырос на 79%. По оценкам экспертов, более 120 тысяч квартир были выведены владельцами из долгосрочной аренды. Цены, которые закон должен был сдержать, выросли на 24% с мая 2023 по апрель 2025 года.

Изначально закон был направлен против крупных инвесторов — фондов, владевших тысячами квартир после кризиса 2008 года. Целью была защита уязвимых арендаторов от произвола крупных игроков. Правительство даже прописало в законе запрет на продажу государственного жилья инвестиционным фондам, чтобы не допустить повторения ситуации, когда после кризиса тысячи квартир оказались в руках международных компаний.

«Проблема в том, что изначально закон не разделял крупных владельцев — фондов с тысячами квартир — и частных собственников, у которых могло быть 2-5 квартиры. 80% всех арендодателей в Испании — это мелкие частные владельцы, для многих из которых сдача квартир — это часть пенсионной стратегии или способ погасить ипотеку.

Эти владельцы столкнулись с новой реальностью: строгие ограничения на рост аренды и, что важнее, сложные процедуры выселения неплательщиков.

Инкиокупас (inquiokupas — арендаторы, прекращающие платить и фактически захватывающие жилье) — это сегодня главная проблема, из-за которой сокращается предложение долгосрочной аренды. Люди заезжают, платят какое-то время, а потом перестают, ссылаясь на сложное экономическое положение, и ты ничего не можешь сделать.

Закон на их стороне, а ты вынужден платить за них за свет, воду, вывоз мусора. Конечно, в такой ситуации многие решают не сдавать квартиру.

Поэтому сейчас условия на аренду стали намного строже, теперь от вас будут требовать либо страховку от неплатежей, либо банковскую гарантию, либо предоплату на год вперед. Все это очень большие расходы, и для многих это серьезный заградительный барьер», — объясняет Кончита Фахарнес Лонган.

Владельцы переводят квартиры в сезонную аренду, продают или просто оставляют пустыми. По всей Испании сейчас пустует 3,8 миллиона квартир — 14,4% жилого фонда. Половина собственников называют главной причиной страх перед okupación — незаконным заселением.

Переложенная ответственность

Критика закона со стороны рынка сводится к одному тезису: государство переложило ответственность за социальную политику на частных собственников.

«Кто обязан гарантировать достойное жилье в Испании? Правительство. Но поскольку правительство семь лет не строило социального жилья, что происходит? Они перекладывают проблему на владельца. Закон был нужен для борьбы против больших фондов вроде BlackRock или Cerberus, но он ударил по мелким собственникам — по пенсионеру, который получает 800 евро пенсии и сдает квартиру за 800 евро, чтобы свести концы с концами», — говорит управляющая.

Изначально закон не делал различий между всеми владельцами, но затем ввел разделение: крупными стали считаться те, у кого более 10 квартир (или 5 в напряженных зонах — так сделали Каталония, Страна Басков и Наварра в 2024-2025 годах). Однако основные ограничения — лимиты на рост аренды, сложные процедуры выселения, запрет на отключение коммунальных услуг неплательщикам — по-прежнему применяются ко всем арендодателям независимо от размера портфеля. Владелец двух-трех квартир, купленных для пенсионного плана, столкнулся с теми же рисками, что и крупный фонд: арендатор перестает платить, выселить его невозможно, а счета за коммунальные услуги приходят собственнику.

Арендодатели и количество квартир в собственности

В некоторых странах владение двумя-тремя квартирами ассоциируется с зажиточностью, но в Испании это скорее норма для среднего класса из-за структуры пенсионной системы.

«Когда речь идет о наемном работнике — будь то госслужащий или сотрудник частной компании, — основную часть социальных взносов платит не сам работник, а работодатель или государство. На практике зарплата «брутто» составляет примерно 70% от общей стоимости работника, а еще от 25% до 40% сверху доплачивает работодатель в виде социальных взносов. То есть компания в итоге платит за работника больше, чем он сам отчисляет со своей зарплаты.

В то же время у самозанятых и индивидуальных предпринимателей нагрузка ложится в основном на них самих, и при этом их база для будущей пенсии, как правило, ниже.

Когда ты мелкий предприниматель, например, владелец магазина велосипедов, таксист, фрилансер, и знаешь, что твоя пенсия будет 1000 евро, что ты делаешь? Покупаешь квартиру, две или три в течение жизни. Потом получаешь 1000 евро пенсии плюс условно 1000 от аренды — в итоге 2000, и можно жить достойно», — объясняет эксперт.

Именно поэтому закон 2023 года вызвал такую реакцию: для многих мелких собственников сдача квартиры — это не бизнес, а замена государственной пенсии. И когда закон создает риски, что квартиру могут занять неплательщики без права отключить свет и воду, владельцы выбирают продажу.

Что происходит с рынком в Мадриде, Барселоне и Валенсии

Столица остается самым дорогим рынком страны: в ноябре 2025 года средняя цена в провинции Мадрид составила 4.491 €/м², в самой столице — 5.758 €/м². Предложение новостроек ограничено географически — город окружен густонаселенными муниципалитетами, а расширение на периферию требует дорогостоящих инфраструктурных проектов. При этом мадридские власти придерживаются более либеральной политики, чем Каталония, что привлекает инвесторов, но высокие цены делают покупку недоступной для большинства семей среднего класса.

Каталония, напротив, применяет ограничения арендных ставок в «напряженных зонах», и как результат — отток инвесторов и дальнейшее сжатие предложения. По данным Министерства внутренних дел (Balance de Criminalidad 2024), на Каталонию приходится 38% всех случаев okupación в Испании — 7 009 из 16 426 зарегистрированных в 2024 году.

Валенсийское сообщество в январе 2026 года приняло новый план развития жилья, увеличивающий допустимую плотность застройки с 75 до 140 квартир на гектар, что должно снизить стоимость земли и сделать строительство более рентабельным. Одновременно городские власти отказались вводить «напряженные зоны» с контролем арендных ставок, что сохранило привлекательность для инвесторов. 

«Я думаю, в перспективе Валенсия займет гораздо более хорошую позицию, чем Каталония, — говорит управляющая Llave Capital — Здесь нет политического напряжения. Сторонники независимости не представляют ни 4%, ни 5% от населения. В городе все еще есть относительно доступные районы — Эль-Грау, Патраикс, Малилья, — где квартиры можно найти значительно дешевле, чем в центре. Что касается роста стоимости жилья, я думаю в 2026 году стоит ожидать 8-10% при сохранении текущей динамики и отсутствии нового регулирования».

Какие возможности для покупки недвижимости в Испании есть у иностранцев в 2026 году

Иностранцам, не являющимся резидентами ЕС, банки предоставляют ипотеку, как правило, на 60-70% стоимости жилья, в то время как испанцам — на 80-90%. Это означает, что иностранному покупателю нужно внести как минимум 30-40% стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, а также оплатить около 12-13% дополнительно на налоги и расходы (нотариус, регистрация, налоги).

Таким образом, в Валенсии для покупки квартиры, чья средняя стоимость составляет около 250 тысяч евро, потребуется примерно 135 тысяч стартового капитала. Банки также требуют подтверждение источника дохода за последние два-три года и легальность происхождения средств в соответствии с законодательством о противодействии отмыванию денег. Для работающих удаленно или в качестве autónomo необходимо будет предоставить налоговые декларации минимум за два года.

При бюджете 200-300 тысяч евро наибольшие возможности — в Валенсии. Как объясняет эксперт, «здесь больше предложения, и тут есть такие районы, как Эль-Грау, Патраикс, Малилья, которые намного дешевле центральных локаций».

В Барселоне и Мадриде на такой бюджет реально найти только небольшие квартиры на периферии или в проблемных районах. А для тех, кто готов рассмотреть альтернативные варианты, эксперт рекомендует посмотреть на «Уэльву и Альмерию — особенно из-за Кабо-де-Гата и всего этого региона. Эти две хорошо развивающиеся провинции, сейчас там можно купить недвижимость по хорошей цене, и у них есть потенциал роста».

Из других городов юга наиболее сбалансированный рынок отмечают в Севилье, в то время как Малага и Кадис уже значительно подорожали.

Что ждать в 2026 году

Рынок недвижимости Испании в ближайший год продолжит расти, но темпы замедлятся по сравнению с 2024-2025 годами. Прогнозируемый рост цен на покупку составит 8-10%, на аренду — 7-10% в зависимости от региона.

Ставка Euribor стабилизировалась на уровне 2,23%, что делает ипотечное кредитование относительно доступным. Однако, как подчеркивает Кончита Фахарнес Лонган, «покупательскую способность ограничивает необходимость иметь серьезные накопления первоначального взноса и гарантию стабильной работы».

Для покупателей и арендаторов это означает одно: чем раньше принято решение, тем выше шансы получить более выгодные условия. Откладывать на год-два в надежде на снижение цен — стратегия рискованная. Скорее всего, через год те же квартиры будут стоить на 8-10% дороже.